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有钱人哄抢的杭州豪宅,现在也愁卖了2024更新但他却没有能力在瞬间崩断
> 厂商新闻《有钱人哄抢的杭州豪宅,现在也愁卖了》特朗普继续对日本施压:日本需要开放市场 时间:2025-11-23 13:46
杭州西湖 图源:图虫
作者 | 陈泽旋
编辑 | 黎倩
不愁卖的杭州豪宅,如今也开始“撒网捕鱼”了。
近日,杭州多个高端楼盘启动渠道分销和全民营销,其中不乏总价千万级的豪宅项目,为了加速去化,更有楼盘不惜重金求客。市场消息称,这些项目中,分销佣金最高达到20万元/套,全民营销最高可获8万元奖励。
多名杭州房产中介向时代财经证实了这一情况。房产中介李明透露,目前杭州主城区总价1000万以上的住宅项目中,启动分销的占比不到50%,“但相比10月份之前,确实多了不少。”
渠道分销指的是开发商将楼盘的部分或全部销售任务,委托给第三方销售机构或中介渠道进行销售,并按成交结果向开发商收取佣金;全民营销一般指开发商鼓励社会公众向楼盘推荐客户,成功促成交易后给予推荐人相应奖励,但豪宅领域的“全民营销”,更多是指高净值人群之间的转介,或豪宅项目之间的客户互荐。
渠道分销与全民营销在刚需楼盘中较为常见,但在高端尤其是豪宅市场,这类做法向来罕见。为了维护项目的稀缺调性,豪宅往往倾向通过圈层活动与口碑传播来精准触达目标客群,而非通过中介渠道或全民营销迅速走量。
资深豪宅销售林翰表示,在常规的认知当中,“除非最后不好卖,豪宅项目才会启动渠道”。
今年上半年,杭州买家仍在加速入市,新房摇号甚至多次出现“拼社保”的名场面,即便千万级豪宅也是一房难求。而此番转向,与过往多年屡屡上演的“万人摇”抢房盛况形成强烈反差。
曾被有钱人围猎的杭州豪宅,如今也不好卖了?
1
豪宅扎堆入市,开发商重金抢客
多名杭州房产中介告诉时代财经,多个高端楼盘推出了丰厚的佣金及奖励额度。其中,位于杭州主城区上城的某千万级豪宅项目,分销佣金高达20万元/套。而该项目在今年首次开盘时,曾因报名人数远超房源数量而触发摇号机制。
李明坦承,眼下自住客户的观望情绪确实有所加重,主要原因在于,新房限价政策取消后,杭州一二手房倒挂现象逐渐消退,同时,改善型项目集中入市,买家的选择增多,“千万级客户与刚需的购房逻辑不同,他们最不缺的就是时间,这个买不到还有下一个”。
图源:图虫
不过,李明认为,千万级楼盘集中启动渠道分销和全民营销,并不意味着杭州豪宅市场走弱。
过往多年,受新房限价政策影响,杭州新房与二手房价格形成明显倒挂,价差动辄上百万元,这种“买到即赚到”的套利预期,吸引购房者争相入市,一度导致新房市场一房难求。
2023年11月,钱塘、临平、临安、富阳等外围区域率先取消新房限价;去年10月9日,杭州全面取消新出让住宅用地设置新建商品房限价的要求,但已出让用地则按原有合同约定执行。
叠加此前杭州土拍恢复“价高者得”及其他购房利好政策影响,自去年第四季度起,杭州核心区域土拍市场火热。进入2025年,房企对优质地块的争夺愈演愈烈,楼面价屡创新高。
根据克而瑞浙江区域,今年上半年,杭州十区共计成交涉宅用地68宗,成交金额约1160亿元,同比上涨51%,是上半年全国唯一一个土地出让金突破千亿元的城市,综合溢价率达到36%,将近20个板块刷新地价纪录,楼面价最高纪录被三度刷新。
值得注意的是,上半年杭州土地供应聚焦主城区核心地段,同时呈现低密的特征,这类地块多规划为豪宅项目。随着这些地块于下半年集中入市,杭州千万级豪宅市场也迎来了供应的井喷。仅在国庆中秋双节前的最后一周(9月23日至30日),杭州就有9个总价千万级的不限价楼盘首次开盘或加推。
李明指出一个现象,新房限价政策取消后,开发商拿地开发有了充足利润空间,如今楼盘品质相较以往明显提升,这反而让购房者陷入选择困境,“大概率会等一等,看看后面有没有更好的”,李明表示,这也使得购房者进一步犹疑。
2
从一房难求到零人登记,豪宅去化速度放缓
有钱人下单的速度没有跟上供应节奏,杭州千万级豪宅项目的去化速度明显放缓。
以总价881万-1287.5万元/套的翠隐江粼轩为例,该项目自9月底以来三次开盘,前两次均实现“两开两罄”。其中,首次开盘推出68套房源,吸引377组意向客户登记,中签率低至18.4%;10月份第二次开盘,70套房源仍有261组客户参与,中签率26.82%;但到了11月初第三次开盘,72套房源仅吸引142组客户登记,最终未能售罄。根据杭州市住房保障和房产管理局,第三批次至今仍有13套可售房源。
反差更为强烈的,是总价1450万-3762万元/套的咏印明庐。9月中旬首次开盘时,该项目46套房源吸引146组意向客户登记,中签率31.5%,根据中指研究院,开盘当日认筹42套,去化率高达91.3%;而仅时隔半个多月,该项目推出二批次50套房源,最终无一人登记。根据杭州市住房保障和房产管理局,截至目前,该批次仍有33套可售房源。
可以对比的是,上半年,由于杭州不限价新房市场即将全面落地,限价房源“卖一套少一套”,叠加地价上涨催生的房价上涨预期,购房者加速入市,新房摇号多次出现“拼社保”场景。
图源:图虫
其中,于4月11日,主城区萧山的高端改善项目英冠绿城晴澜轩推出最后28套联排别墅,备案总价介于1500万至2000万元,吸引超过500户家庭预登记,直接触发“社保机制”,最终,普通家庭社保月数达到了杭州相关部门规定的顶格要求230个月,相当于要连续交近19.17年的社保才能抢到“入场券”。
在李明看来,如今的千万级豪宅市场依然坚挺,核心变化并非“卖不掉”,而是新房“打新”套利的吸引力消失,去化周期有所拉长,“此前很多需要摇号且当日售罄的楼盘,现在开盘当天大概率不会‘日清’”。他认为,判断楼盘销售状况的好坏,不能只看开盘当日是否售罄,而应关注开发商最终清盘后的实际利润。
尽管部分楼盘开盘去化放缓,但整体市场仍有成交支撑。根据杭州购房通,今年截至11月18日,杭州新房成交3.68万套,同比增长3.42%。其中,10月成交3720套,同比增加59.52%;11月1日至18日成交2389套,同比减少23.43%。
从开盘情况来看,克而瑞浙江区域的数据显示,7月至10月,杭州新房月度综合开盘(含首开和加推)去化率介于56%至70%之间。其中,10月共计推盘30次,累计推出房源2066套,成交1446套,综合开盘去化率达70%,首开项目去化率为79%,而加推项目去化率为64%。
具体到千万级豪宅层面,根据大平层研究院,10月,杭州总价千万以上住宅大平层成交393套,环比上升57%,同比上涨1.3倍;成交均价7.12万元/平方米,环比上升18%,同比上升42%。1-10月,住宅大平层合计成交2452套,同比上升28%。
不过,面对井喷式增长的千万级豪宅,有钱人显然还是有些不够用了。根据潮新闻美好生活研究院统计,未来一年,杭州将有超过6000套总价千万以上的改善型房源入市,而今年1-9月份,千万豪宅仅仅成交1600余套,若按当前月成交180套左右来去化,该机构预计,千万豪宅的去化周期将会超过33个月。
(文中受访者李明、林翰为化名)
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气氛到这了试卷都抢着拍
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